こんにちは。365リノベ宮城野店の佐藤です。
中古マンションの内覧に行くと、きれいなお部屋や眺めのよいバルコニーについ目が行きますよね。でも実は、「リフォーム済」の物件ほど、見ておきたいポイントがあります。
今回は、私たち営業が内覧のときに必ずチェックしていることを、なぜ見るのかという理由と一緒にご紹介します。
1. 天井・壁のシミやクロスの浮き
白い壁の中でも、天井の隅や外壁側の壁は要注意です。シミや浮きがあれば、雨漏りや結露、上階からの水漏れの跡かもしれません。
古いシミなのか、今も続いているのかは、売主さんや管理会社への確認が必要です。気になったら、その場で営業に声をかけてください。
2. 床の傾き・きしみ
歩いたときの感触も、大事なポイントです。ふわふわする、きしむ、といった場合は、下地の傷みが考えられます。ドアや引き戸がスムーズに動くかも、傾きを知る手がかりになります。
ここで、実際にあった事例をご紹介します。
「リフォーム済・即入居可」と書かれた、とてもきれいなマンションを内覧したときのことです。お客様は、新しいフローリングや真っ白なクロスにすっかり心を奪われていました。
ただ、私は歩いたときの微妙な感覚と、建具の開け閉めの具合に、小さな違和感を覚えました。床の状態を確認したところ、下地の不陸（床の水平のズレ）の調整が行われないまま、上から新しいフローリングが貼られている状態でした。
お客様は見た目の印象が強く、床の不具合には気づいていませんでした。もしそのまま購入して住み始めていたら、後から大変な思いをされていたかもしれません。内覧でお伝えできて、本当によかったと感じています。
「リフォーム済」は安心材料のひとつですが、どこまで、どのように手が入っているかは、見た目だけではわかりません。表面がきれいなほど、下地や見えない部分の確認が大切です。
床の下地の傷みや傾きは、リノベーションで床を張り替える際に、下地から直せることが多い部分です。ただし、状況によって工事の内容が変わるので、内覧の段階で気づいておくと、予算の見通しが立てやすくなります。
3. 水回りは「使って」確かめる
キッチン、浴室、洗面、トイレでは、実際に蛇口をひねって水の出方や排水の流れを見ます。あわせて、シンク下の収納の湿気やニオイも確認します。
見た目がきれいでも、配管の古さは見えません。築年数が経っているマンションでは、給排水管がどんな状態なのか、過去に更新されているかを確認します。この点は、リノベーションの計画にも大きく影響します。
4. 窓まわり・サッシ
仙台の冬を考えると、窓は見逃せません。サッシの周りの黒ずみ（カビ）、結露の跡、開け閉めのしやすさをチェックします。
窓の断熱は、内窓の取り付けなどで改善しやすい部分です。あまり神経質になりすぎなくて大丈夫ですが、冬の暮らしやすさに直結するので、必ず見ておきたいところです。
5. 共用部は「マンションの通信簿」
意外に思われるかもしれませんが、お部屋の外も大切です。エントランス、ゴミ置き場、駐輪場、掲示板の様子から、管理の状態がよく見えます。
掃除が行き届いているか、掲示物が整理されているかは、管理組合がきちんと機能しているかのサイン。購入したあと、長く快適に暮らせるかを左右する部分です。
ただし、見た目だけでは判断できないこともあります。マンションは、お部屋だけでなく建物全体を、みんなで維持していくものだからです。内覧のときには、次の3つも合わせて確認してください。
長期修繕計画の有無: 外壁、屋上防水、給排水管などの大規模な修繕を、いつ、どのくらいの費用で行う予定なのか。計画があるかどうかに加えて、内容が現状に合っているかも見ておきたいポイントです
過去の修繕履歴: これまでに、どの部分をいつ修繕してきたか。計画どおりに実施されているかを見ることで、建物の手入れの状況がわかります
修繕積立金などの会計状況: 積立金の残高が足りているか、将来の値上げや一時金の予定がないか、管理費・積立金の滞納がないか。購入後の毎月の負担や、思わぬ出費に関わります
これらは、見た目がきれいな物件でも、管理状態が良いとは限らない部分です。重要事項説明書や管理会社の資料などで確認できるので、気になる場合は、気軽に営業に相談してください。
6. 周辺環境は「時間帯」を変えて
日当たり、音、交通量は、内覧した時間だけでは判断できません。平日の朝夕と休日では、雰囲気がずいぶん違います。
可能であれば、時間帯を変えて周辺を歩いてみてください。駅までの道のり、坂道、スーパーまでの距離も、実際に歩くと感じ方が変わります。
7. 「直せること」と「直せないこと」を見分ける
最後に、プロとして一番意識しているポイントです。
リノベーションでは、キッチンや床、壁紙、収納などは自由に変えられます。一方で、構造上動かせない壁や、管理規約で決まっている部分（床材の遮音等級、窓やバルコニーなどの共用部分）は変えられません。
「ここは直せる」「ここは直せない」を見分けておくと、物件選びで迷いにくくなります。
まとめ
内覧は、気になったことをその場で聞くのがいちばんの近道です。
・「リフォーム済」でも、見えない部分まで確認する
・見た目だけでなく、修繕計画や積立金の状況も確認する
・気づいたことはメモか写真に残す
・気になる点は、遠慮せず営業に聞く
・「リノベで直せるか」も一緒に確認する
365リノベでは、物件探しからリノベーションまでワンストップでサポートしています。「この物件、リノベするとどうなる?」というご相談も、お気軽にどうぞ♪
